报告：4月份新增发行的1763亿元专项债中，投向房地产相关领域约717亿元

5月9日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，今年4月份全国地方政府新增发行的1763亿元专项债中，投向房地产相关领域合计717亿元，占比40%，较3月份提升8个百分点。其中，明确主要投向房地产规模为336亿元，环比增加了30%。

从累计数据来看，1-4月新增专项债累计发行1.1万亿元，其中3891亿元投向房地产相关领域，占比35%，明确主要投向房地产的额度为1646亿元，占比15%。

实际上，从单月来看全国新增专项债环比有所减少，在这一背景下，明确投向房地产的部分却仍在环比增长30%，有个很重要的原因，即土储类专项债显著增加。据克而瑞整理的数据显示，4月份土储类专项债规模达到210亿元，达到今年第二高。

自2024年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）以来，地方政府都在积极推进。

据克而瑞整理，今年以来投向房地产相关领域的专项债最多的是广东，今年2月广东便打响了利用专项债收购存量土地的“第一枪”，1-4月广东投向房地产相关领域的专项债已达到1618亿元。此外山东也在积极推进，1-4月投向房地产相关领域的专项债仅次于广东，为1381亿元。一线城市中，北京以572亿元排在第6，上海以227亿元排在第17。

4月份湖南、山东和厦门三个省市较为积极，发行房地产类专项债合计531亿元，占房地产类新增专项债74%。但三地各有优先级，比如湖南发行大额土储专项债，同时以基建+保障房项目平衡民生需求，山东则加力推进棚改，而厦门城中村改造优先级更高。

值得注意的是，4月份明确主要投向房地产领域的336亿元专项债中，有62%用于土地储备。1-4月土储类专项债发行517亿元，占比为31%。

克而瑞认为，相较于目前各地已经发布的超2000亿元的土地回购清单而言，目前专项债清单中涉及土地回购的部分并不多，土地回收方面仍较为缓慢。

而存量土地回购是行业止跌回稳的核心引擎。

克而瑞数据显示，截至2023年底，总土地储备面积TOP10合计总土储面积约85591万平方米。若这些土储面积能够被盘活，即使仅盘活三分之一，也能对整体市场产生巨大影响。

在专项债支持配合下，存量收购土地真正有效落地还面临一些痛点待解决。比如是否有足够的资金支撑房企来解押土地，如何更加合理确定收购价格，另外运用专项债收储存量闲置土地再次出让原则上不用于商品房建设也将影响政府参与积极性。

克而瑞认为，尽管存量土地回购的落地仍较为缓慢，但可以确定的是，收储政策有望在部分房地产市场和地方财政相对较好的城市快速落地，促进房地产潜在库存更快回到合理水平。